Tallinnas ja Eestis: uuselamute käibemaks võiks rahastada avalikku taristut

Raul Ennus ja Kaido Loor kritiseerivad omavalitsuste praktikat nõuda arendajatelt kaasrahastusi, mis kergitavad korterite hindu ja on õiguskantsleri hinnangul põhiseadusega vastuolus. Lahendusena pakutakse osa uusehitiste käibemaksu suunamist otse kohalikesse eelarvetesse.

Uusarenduste hinnad sisaldavad sageli varjatud kohustusi, mida ostja ei pruugi märgata. Tallinnas on tavaks, et omavalitsus nõuab arendajalt raha avaliku taristu, näiteks lasteaedade või veetrasside rajamiseks, mis kantakse otse korteri või büroopinna müügihinda. See kujutab endast sisuliselt varjatud kohalikku maksu, millel puudub läbipaistev alus.

Õiguskantsler analüüsis Tallinna linnavolikogu vastavat määrust käesoleva aasta kevadel ja leidis, et see on põhiseadusega vastuolus. Linnale anti kohustus viia kehtiv kord seadusega kooskõlla hiljemalt 15. juuniks 2026, kuid seda pole tehtud. Riigikohtu varasemad lahendid on seadnud selged piirid, millal ja kuidas tohib omavalitsus arendajalt raha nõuda, piirates seda vaid erandjuhtudega, kus omavalitsus suudab tõestada oma võimetust kulusid ise kanda.

Praegune süsteem eeldab sageli üksikjuhtumipõhist läbirääkimist, mis loob korruptsiooniriski ja muudab kinnisvaraarenduse keeruliseks. Arendajatel on raske projekti tasuvust hinnata, kui kaasrahastuse suurus ja tingimused on ebaselged. Lisaks soosib olukord bürokraatlikke ja pikki detailplaneeringute menetlusi, kuna neis on rahaliste nõuete esitamine lihtsam kui projekteerimistingimuste puhul, mida omavalitsused seetõttu väldivad.

Lahendusena pakuvad Ennus ja Loor käibemaksuseaduse muutmist. Riik võiks suunata osa uusehitiste müügi- ja äripindade üüri käibemaksust otse sellesse omavalitsusse, kuhu vastav hoone rajatakse. See muudaks arendustegevuse omavalitsusele otseseks tuluallikaks, luues huvi planeeringute kiirendamiseks.

Selline süsteem kaotaks vajaduse varjatud lisatasude järele, vähendaks ettevõtete maksukoormust ja tagaks ettearvatava, kõigile võrdse ja põhiseadusega kooskõlas oleva rahastusmudeli.