Kinnisvaratehingud Eestis: mida peavad ostja ja müüja enne notarisse minekut tegema?

Notarid rõhutavad, et kinnisvaratehingu puhul ei saa loota vaid notari kontrollile, vaid suurem osa eeltööst peab toimuma enne kohtumist. Pärnu ja Tartu eksperdid kinnitavad, et osapoolte avatud suhtlus ning põhjalik dokumentide kontroll on edukate tehingute vundament.

Paljud kinnisvaraostjad ja müüjad eksivad arvamusega, et notari juurde jõudmine lahendab kõik tehinguga seotud küsimused. Pärnus töötav notar Kristjan Rohtmets tõdeb, et notariaalne leping on tehingu lõpp-punkt, kuid kogu väärtuslik töö peab toimuma märksa varem. Osapooled peavad omavahel selgeks rääkima nii hinna, tasumise korra kui ka vara üleandmise tingimused.

Tartu notar Kairi Aarik rõhutab, et tehingupoolte vaheline aus ja avatud infovahetus on kriitilise tähtsusega. Ostja ülesanne on tutvuda korteriühistu kohustuste, võimalike remondilaenude ja kogu vajaliku dokumentatsiooniga. Müüja kohustus on omakorda avaldada kõik teadaolevad faktid, mis võivad ostja otsust mõjutada. Rohtmetsa sõnul ei tohiks loota, et notaril on võimekus tehingu sisu oma äranägemise järgi kujundada, sest notar lähtub eelkõige poolte antud infost.

Notar ei kontrolli ehituskvaliteeti

Levinud on väärarusaam, justkui kontrolliks notar ka hoone tehnilist seisukorda. Tegelikkuses ei käi notar objekte kohapeal üle vaatamas ega hinda ehituskvaliteeti või niiskuskahjustusi. Aarik selgitab, et notar kontrollib registritest kinnisvara omandiõigust, isikusamasust ja esindusõigust ning valmistab ette õiguslikult korrektse lepingu, kuid füüsiline seisukord jääb poolte endi hinnata.

Eriti ettevaatlik tuleb olla varjatud puuduste puhul. Rohtmetsa sõnul ei ole olemas universaalset lepingulauset, mis müüjat tuleviku nõuete eest täielikult kaitseks. Selle asemel tuleks teadaolevad puudused ausalt fikseerida ja kirjeldada fakte: millal uuendati elektrisüsteemi, kui vana on boiler või millal tehti viimased suuremad remonttööd. Üldistused nagu „heas seisukorras“ ei anna piisavat turvatunnet kummalegi poolele.

Maakler ja hindamisakt pole kohustuslikud

Kinnisvaratehingute juures kohtab sageli ka müüte, mis puudutavad maaklerite ja hindamisaktide kohustuslikkust. Aarik kinnitab, et seadus ei nõua vara eelnevat hindamist ega kinnisvaramaakleri kaasamist. Müüja võib kinnisvara müüa ka iseseisvalt, kui on valmis kuulutusi haldama ja ostjatega suhtlema. Hindamisakti läheb reeglina vaja vaid juhul, kui ostja kasutab pangalaenu ning pank vajab tagatise väärtuse kohta ametlikku kinnitust.

Kui tehingu ettevalmistamisel tekib ebaselgust, soovitavad notarid uurida Notarite Koja veebilehte, kus on kättesaadavad juhised nii ostjale kui müüjale. Seal on vastused korduma kippuvatele küsimustele ja täpsustused erinevate toimingute kohta, mis aitavad tehinguprotsessi oluliselt sujuvamaks muuta.